부동산 투자 이렇게 쉬웠어?
1 단계부동산 투자를 위한 기초를 다져라!
01 가격이 상승하는 부동산을 찾자
: 부동산 가격이 오르고 내리는 원리
-수요와 공급의 변화가 가격을 만든다.-->수요가 늘어나면 가격이 상승한다.
공급이 감소하는 경우에도 가격은 상승한다.
수요가 줄거나 공급이 늘어난다면 가격은 하락하게 되므로 이러한 곳은 당연히 피해야하는 투자지역이다.
-투자수요가 유입되는 곳에서 큰 수익이 나온다.
투자수요가 유입되면 실수요 증가로 예상되는 것보다 더 높은 가격상승이 기대된다는 점이다. 따라서 이외에도 투자수요가 증가하는 곳에서 더 큰 수익을 얻을 수 있다는 사실을 이해하고 이 '투자수요의 움직임'을 반드시 기억하기 바란다,
-부동산 투자로 수익을 내는 원리--->실수요가 증가하는 곳, 공급이 감소하는 곳, 투자수요가 유입되는 곳
: 가격이 오르는 부동산을 찾기 위해 기억해야 할 ‘세 가지 흐름’
-부동산 정책은 시장의 수요를 변화시킨다--->
실제로 정부가 규제를 완화하는 부동산 활성화 정책을 펼쳤을때에는 시자의 수요가 증가하면서 상승세를 보이고 규제를 강화하면 수요가 감소하면서 주택가격이 침체되는 것을 확인 할 수 있다.
-정책은 입지를 만들고 입지는 수요를 부른다.--->
특정지역의 입지가 개발되고 발전했을떄 수요가 늘어나지 않거나 가격이 상승하지 않았던 적은 지금까지 단 한번도 없었다.
-수요는 또 다른 수요를 부른다.---> 수요가 변화할 지역을 찾는다.. 이미 수요가 많은지역말고
수요가 증가할 지역
어떤지역에 수요가 늘어나면 동조심리가 일어나 수요가 상승한다. 수요가 늘면 또 다른 투자수요가 유입되면서 가격이 더 상승한다.
: 최대한 싸게 사는 방법 - 급매물 투자
최대한 싸게 사는 것이다.급매물 투자로 위험은 줄이고 수익은 높인다.
급매물 출현하는 시기를 노려라--->평상시 급매물찾기는 비수기
정부정책이 규제로 전화되는 시기--->정부의 유예기간이 종료되기 직전 매물이 늘어난다.
급매물을 구입하는 방법
사고자하는 급매물의 목표가격정하기
공인중개사와 네트워크만들기
싸게 나온 이유 확인하기-누수나 권리관계
<급매물 투자포인트>
급매물 출현시기를 노려라--->비수기 8월 11월~1월
신규택지지구 입주시점
정부의 부동산 관련 정책이 규제로 전환되는 시점
관심지역의 시세정확하게 파악하기--->인터넷과 중개업소방문으로 시세파악
공인중개사와 인적네트워크 형성하기
권리관계 및 물건 자체의 하자여부 검토하기
저렴하고 좋은 물건이라면 과감하고 빠른 결정내리기
02 정확한 시세 파악이 먼저다: 시세를 파악하고 비교하는 여러 가지 방법
-포털사이트에서 매물확인하기
-KB시세 조회하기--->대출가능금액과 과거시세 확인-실거래가 조회하기--->가격의 추세 파악적정구입 가격을 산출할때 만약 상승추세라면 조금 더 높은 가격으로 매입해도 투자목적을달성할 수 있으며 반대로 하락 추세인 경우에는 훨씬더 낮은 가격으로 사는 것이 유리하다. 그리고 사례의 아파트처럼 가격이 상승하다가 주춤한 상태라면 상대방과의 협의를 통해 더 낮은 가격대로의 조정을 시도해 볼수 있다.-중개업소를 통한 최종시세 확인하기
: 인터넷에 올라온 허위 매물 골라내는 방법
-허위매물에 속지 않는 방법--->가격이 너무 낮은 매물은 의심하라
거래가 완료되었는지 확인하라
처음부터 의사표현을 확실하게 하라
03 성공적인 아파트 투자를 위해 기본 상식을 갖추자: 아파트와 아파텔 면적 제대로 알기
-아파트전용면적 : 거주자가 독점적으로 사용 할 수 있는 공간1평=3.305m2 1m2=0.3025평공용면적--->주거공용면적+기타공용면적서비스면적--->베란다, 발코니공급면적--->분양면적 (아파트공급시)계약면적--->공급면적(주거공용면적+기타공용면적)+기타공급면적
아파트와 아파텔의 차이--->아파텔은 건축법상 오피스텔이므로 발코니와 욕조가 없다. 관리비도 공용면적비용포함 부과취득세도 4.6% 로 높다.(아파트 1.1%)
: 한 단지에서도 시세 차이가 큰 아파트 찾기
베이가 많을 수록 유리하다
가격에 영향을 주는 전통적인 요인 5가지
일조권,조망권, 소음, 사생활침해,기타(역세권과 학군등)
결국 생활의 편의성이 가격을 결정한다.
: 대형/중형/소형 평형의 가치는 정해져 있지 않다
선호하는 평형은 시기에 따라 다르다선호하는 평형은 지역에 따라 다르다
[칼럼] 왜 시세 차익 투자가 필요한가
1. 현금흐름투자와 시세차익투자병행
2. 1에서 얻은 시세차익으로 다른 투자 물건매입
3. 새로운 투자로 현금흐름과 시세차익 추가로 발생
2 단계
부동산 투자 쉬운 것부터 시작하라!
01 공인 중개사와의 관계가 투자 수익을 결정한다
: 내가 원하는 매물을 주는 중개업소 찾기
: 일반 매물을 급매물로 만드는 방법
-공인중개사를 협력자로 만들어라
-전월세가 들어있는 매물을 노려라
: 법적 효력이 있는 계약서, 꼼꼼하게 작성하는 요령
-거래당사자의 인적사항을 정확히 확인하라-특약사항을 꼭 계약서에 기재하라-입금전에 등기부 등본 확인하기--->추가대출
예)특약사항에 "계약시점이후 추가변동사항 없이 현 상태로 인도한다"
-중개대상물 확인설명서 수령
: 계약금과 중도금 입금의 중요성
-계약금입금후 곙갸해제 시 두배를 보상해야한다.
-일단 구두계약에 따른 '가계약금'도 계약금으로 인정한다것, 그리고 계약을 파기하려면 '약정계약금의 배액'을 보상해야한다.
-중도금 입금시 계약을 해지할 수 없다.
-중도금 지급기일 전에 미리 중도금을 지금한 경우도 정당한 절차로 인정
02 시세 차익이 큰 아파트를 찾는 방법: 도장 찍는 순간 돌이킬 수 없다! 현장 조사가 답이다!:
현장에서 꼭 조사해야 할 내용들-해당지역의 ' 입지'조사
-대상주택의 ' 시세'조사
-대상주택의 '하자여부'확인
지역커뮤니티(까페)를 활용
‘학군’ 파악으로 돈 되는 아파트 찾기:
초,중,고가 몰려는곳명문학군투자는 침체기나 경매이용
‘역세권’ 파악으로 돈 되는 아파트 찾기
역과의 거리와 주변 환경
회사 밀집지역을 통과하는 노선인지 확인
강남과의 접근거리
진짜역세권과 가짜 역세권 구별하는 방법--->
앞으로 형성될 역세권과 가깝고 주변에 상권이 들어설 예정이면서 대규모 단지가 건설 될 만한 지역을찾을 수 있다면 다른 어떤 곳에 비해서도 투자수익은 높을 수 밖에 없다.
국토교통부의 국가 철도망 구축 계획
[칼럼] ‘싸다’와 ‘저평가’의 의미를 이해하라
03 ‘저평가 부동산’에 투자하는 방법:
‘매매가 대비 전세가 비율’로 저평가 부동산 찾기:
정상적인 전세가 비율인 시장 50~60%--->
전세가 비율이 지속적으로 오르는지 파악
전세가 비율이 상승하는 시장 70~80%--->
A->B->C 지역 순으로 실투자금이 적은 곳
이 시점 부터는 전세가가 매매가를 밀어 올리기 시작하므로 매매가 상승(매도할떄)과 전세보증금 증액(임대할떄)으로 새로운 수익을 창출 할 수 있다.
전세가 비율이 매맥를 위협하는 80~90%
실투자금이 적은 곳보다는 좋은 입지를 선택하라
C급 지역은원래부터 사람들의 관심이나 수요가 적은 곳이다보니 투자자들의 전세물량이 쏟아져 나오면서 오히려 전세가가 하락하거나 매매가가 정체될 가능성이 크다.
‘급매물’을 기준으로 저평가 부동산 찾기:
급매물에 대한 저평가여부를 판단할때 명목 가격의 높고낮음을 가지고 지금 매수를 고려하고 있는 본인의 입장에서만 생각해서는 안된다. 미래의 매수인의 입장에서 그매물을 어떻게 볼것인가를 먼저 생각한 다음 그 사람이 지불 할 수 있는 평균 가격대보다 더 낮은 가격으로 현재 살 수 있는가를 고민해봐야 한다. 당신이 현재 산 것보다 더 높은 가격에 부동산을 구매 할 매수인이 있을것인가? 를 기준으로 '저평가'를 판단해야한다는것이다.‘지역 변화’를 기준으로 저평가 부동산 찾기:
스스로 저평가된 곳 만들기 - 경매:
새로운 저평가 지역 찾기 - 생각의 확장
당시의 모습은 매력적이지 않지만 가격이 저렴하고 향후의 발전 가능성을 예상할 수 있는 지역이라면 확실히 저평가된곳이라는 결론을 내릴수 있다.
<저평가 부동산 찾는 방법>
1. 매매가 대비 전세가 비율에 따라 찾는다
2. 급매물을 기준으로 찾는다
3. 미래의 지역변화를 예상하며 찾는다
4. 경매 공매를 통해 스스로 저평가된 부동산을 만든다.
5. 생각의 확장하여 새로운 저평가 지역을 찾는다.
[칼럼] 똑같은 가격이라도 상승기에는 싸고 불황기에는 비싸다
똑같은 가격에 구입을 하더라도 상승기에서 하락기가 될때 사면 상대적으로 '고평가'된 부동산으 사는것이고 하락기에 사서 상승기에 접어들면 '저평가'된 부동산을 사는 것이다.3 단계1억 원 이상의 수익을 거두는 부동산을 찾아라!01 ‘신도시’의 적절한 투자 시기 및 저평가 부동산 찾는 방법 - 중동 신도시 사례: 부천 중동 신도시의 시세 변화:
‘지역 뉴스’ 검색으로 주변의 변화 가능성이 높은 곳을 찾아라:
‘퍼즐 맞추기’를 통해 기존 정보를 더욱더 구체화하라:
대중들이 눈앞의 호재만 보고 판단할 때, 그 다음 움직임을 생각하라
미래에 지역이 어떻게 변화할 것인지 꾸준히 정보를 찾고 취합하여 '본인만의 투자정보'를 만들어야한다. 그리고 이렇게 만들어진 저오보를 통해, 앞으로 '대중들의 움직임'이 어떠할 것인지를 먼저 생각하고 성공적인 투자의 기회를 선점해야 한다.02 큰 수익을 얻을 수 있는 ‘미분양’ 아파트 투자 방법 - 원흥 지구 사례:
다른 사람들은 관심 갖지 않는 미분양 아파트:
보석이 될 미분양 아파트 골라내기:
미분양 아파트가 보석이 되어가는 과정:
미분양 아파트 투자 시 추가로 알아야 할 사항
[칼럼] 언론과 반대로 하면 성공한다?!
4 단계상승장뿐 아니라 하락장에서도 수익을 거둬라!
01 ‘시장의 사이클’과 부동산 투자 타이밍: 부동산 시장 네 단계 사이클:
시장의 흐름에 따라 투자 방법도 달라야 한다: 지금 부동산 시장은 어떤 시기인가?
-침체기(1단계) : 수익형 투자
부동산 시자으이 침체기가 길어질 수록 더 낮은 가격으로 구입할 수있고 은행에서 대출을 받아 레버리지를 활용한다면 자기 자본 대비 수익율은 훨씬 더 올라가게 된다. 이때는 무피 투자의 가능성도 높아진다. 어차피 시세차익을 기대하기 어려운 시기인데다 저렴한 가격에 매입해 임대를 하게 되면 투자금액에 비해 더 높은 수익률을 달성할 수 있으므로사람들은 점점 수익형 투자에 관심을 갖게 되는 것이다.
다라서 부동산 시장의 침체기에는 시세보다 낮은 가격에 낙찰을 받을 수 있는 경매가 크게 활성화되고 수익륭이 높아 투자자들이 몰리는 일부 부동신의 경우에는 시세차익도 기대 할 수 있게 된다.
-회복기(2단계)
전세로 공급되는 주택이 줄어들어 전세가격이 상승하는 회복기에 유효한 투자방법인 갭투자와 분양권(미분양포함)투자다. 부동산 경기가 횝고되기 시작한다.
-호황기(3단계)
A급 지역에 대한 투자
앞서 뜨겁게 달궈졌던 분양권시장의 열기가 입지좋은 기존 주택 시장으로 확산되는 것이다. 따라서 입지가 좋은 지역의 부동산 가격 상승세가 더욱 두드러지면서 좋은 투자처로 부상하게 된다.
-급등기(4단계)
외곽지역의 갭 메우기 투자
A급지역과 B급 또는 C급 지역의 가격차이가 커져 투자자들이 점차 주변부로 이동하는 이 시기에 적합한 투자가 바로 갭 메우기 투자다. 고수들은 이 시점부터 조금씩 매도를 통해 시세차익을 회수하면 시장에서 빠져나간다는 사실을 알아야한다. 이후에는 상승기와 반대로 오른 지 얼마 되지 않은 C급 지역부터 부동산 가격이 하락하기 시작하여 점차 A급지역으로 그 하락세가 확산된다. 이렇게 다시 부동산은 침체기에 접어든다.
고수들은 시장의 사이클을 잘 이용한다.
빠른 판단으로 길목을 선점한 후 다음 단계가 명확해지는 시기에 투자자들이 몰려들면 그들에게 매물을 내주고 본인들은 큰 시세차익을 거두는 것이다.
02 ‘정부의 정책’과 부동산 투자 타이밍: 고수는 ‘정부의 입장’을 잘 이해하고 활용한다:
고수는 정부정책의 옳고 그름을 논하기에 앞서 정책방향의 전환이 앞으로 시장에 어떤 영향을 미칠것인지에 대해 더 큰 관심을 가진다.
고수는 정책에 따른 ‘수급의 변화’를 살핀다: 고수는 ‘군중 심리’를 잘 이용한다:
고수는 항상 ‘시장 리스크’에 대비한다
고수는 정부정책의 전환으로 인한 시장의 변화 가능성을 항상 염두에 두며 한번에 많은 돈을 벌려고 욕심내기보다는 리스크를 관리하면서 꾸준히 투자하는 것이 더 큰 수익이 된다는 사실을 경험으로 알게 된 사람들이다.
[칼럼] 부동산 시장의 사이클이 나타나는 이유
03 ‘상승장’에서 투자하는 방법: 상승장의 투자 기술 첫 번째, ‘입지’에 주목하라:
A급지역에 투자하라
A급지역을 찾는 방법--->
각 시, 군청 홈페이지에서 <도시 기본계획>을 찾아볼것.<도시 기본계획>은 시,군 지역의 기반 시설 확충을 위한 장기적인 도시관리 전략을 제시하고있다. 이를통해 현재 해당지역의 중심지가 어디인지 한눈에 알 수 있으면 지자체가 향후 그 지역을 어덯게 발전시키려하는지 개발방향을 예상해 볼 수 있다.
2030서울플랜
상승장의 투자 기술 두 번째, ‘가격 차이’에 주목하라:
이처럼 중심지가 오르면 주변 지역도 따라 오르는 것을 가격의 갭메우기 현강 이라고 한다. 갭메우기현상을 제대로 이해한다면 상승기가 진행되면서 지역간 또는 지역내 가격차이가 크게 벌어질때 본인의 가용자금에 맞는 지역을 찾아 효율적인 투자를 할 수 있을 것이다.
‘갭 메우기 투자’ 사례 (1) 화정과 능곡:
‘갭 메우기 투자’ 사례 (2) 삼송 지구
04 부동산 투자의 완성은 ‘매도’:
수요와 공급의 변화를 확인하라:
-매도인 우위의 시장에서 팔아야한다.--->
매도에 잇어서 가장 중요한것은 시기이다. 특히 매도인우위의 시장에서 보유 부동산을 파는 것이 매우 유리한데 매도하려는 사람보다 매수를 원하는 사람이 많아서 매도인 우위에 잇는 시장을 말한다.
-입주물량이 많은 시기는 피해야한다.
-규제정책발표직후의 매도는 절대 금물이다.
-전통적인 비수는 피해야한다.
매수인의 심리를 이용하라:
-돈이 모이는 집이라는 점을 강조하자.
-깨끗한 집이 잘 나간다.
-주부들이 좋아할 만한 인테리어로 확 바꾸자
욕심을 버려라! 그것이 돈 버는 방법이다!
-하나의 물건으로 최대의 수익을 추구하지 마라
-A급지역의 물건을 가장 나중에 매도하라
-상승기에는 가격을 높여서 침체기에는 가격을 낮춰서 매도하라