금리의 상승과 하락
금리의 상승은 부동산의 하락이나 주가의 하락을 불러온다. 금리가 높으면 위우험한 주식보다 상대적으로 안전하고 많은 이자를 주는 은행으로 돈이 몰리게 되어 부동산이나 주식의 돈이 빠져나간다. 부동산 시장이나 주식 시장에 돈이 없으면 주가나 부동산 가격이 하락하는 것은 당연하다. 심규부동산 구입을 꺼리게 된다. 대출원리금상환과 이자 부담을 느끼는사람들이 늘어나면서 부동산을 팔겠다는 사람이 늘어나고 부동산 수요는 감소한다. 부동산 수요의 감소는 부동산 가격을 하락시킨다. 부동산 가격의 하락은 담보 거치의 하락을 가져오고 담보가치의 하락은 다시 가격 하락의 악순환을 가져온다.
금리가 오르면 금리상승에 따른 부택 시자으이 변동성이 확대된다. 변동금리로 대출 받은 가계는 대출이자 부담과 차입금 상환에 많은 부담이 생긴다. 대출을 많이 받은 사람은 가계의 금융부채가 소득이나 금융자산보다 빨리 늘어나 가계의 빚 갚을 능력을 크게 떨어뜨린다. 대출금에 대한 상환부담이 늘어날때 보유재산 중 어느것을 내다 팔아야 한다. 현금화가 쉬운것부터 팔것이다.
금리가 하락하면 금리의 상승할때와는 반대의 현상이 벌어진다. 기업은 투자를 늘이고 일반인들은 은행보다 더 나은 수익처를 찾는다. 주식투자가 늘어나고 주식시장에 돈이 모여들어 주가가 오르고 저축하려는 사람이 적어지고 은행이자보다 더 나은 수익처를 찾는다. 주택담 보대출금리가 내리게 되어 주택에 대한 수요가 많아져 부동산 시장으로 돈이 몰리기 쉽다.
부동산시장으로 돈이 몰리면 부동산 가격은 상승한다. 부동산 가격이 오르면 담보가치가 높아지기 때문에 부동산 담보대출이 늘어나면서 부동산 시장의 재투자가 이루어진다. 실제 국민소득이 늘어나는 속도보다 훨씬빠르게 부동산 가격이 오르게 되고 부동산 버블이 생긴다. 금리가 낮아서 돈을 빌리는 사람이 많이지면 시중에 돈이 많아진다. 돈이 지나치게 많아져 유동성이 풍부해지면 물가가 오른다. 물가가 오르면 돈의 실질가치가 떨어진다.
부동산은 하나의 자산이기 때문에 자본시장에서 부동ㅅ나과 대체될 수 있는 주식, 예금, 채권, 달러의 가격에 의해서도 여향을 받는다고 볼 수 있다.
금리인상은 자금이동의 신호다. 금리가 높다면 이자수익률이 높다는 얘기다. 부동산에 대한 수요가 떨어지고 부동산 가격은 떨어진다.
유동성
유동성이란?
개인이나 기업이 현금, 예금, 적금, 채권 형태로 보유하고 있는 자금을 말한다,
유동성은 한 형태의 자산이 다른 형태의 자산 또는 재화와 얼마나 신속하고 편리하게 교환 될 수 있는가를 판가름하는 기준이다. 일반적으로 자산이 다른 형태의 자산으로 바꾸기 위해서는 비용이 수반된다. 이 비용이 많이 들수록 교환을 통해 획득되는 재화 및 자산의 가치는 원래의 가치보다 떨어진다. 화페의 유동서으이 가장 큰 자산이다. 유동성은 쉽게 말해 자산을 필요한 시기에 손실없이 현금으로 전환할 수 있는 정도를 말한다. 개인이나 기업이 현근, 예금, 적금, 채권, 형태로 보유하고 있는 자금, 즉 현금과 각종 금융상품을 말한다.
유동성은 언제 증가할까?
1.유동성은 은행들이 신용창출할 때 증가한다, 즉 대출이 증가할때이다. 예금의 20% 가 지불 준비금이라면 나머지 80%는 기업이나 개인에게 대출된다. 예를 들면 Ark 100만원을 저축하면 은해은 100만원중 지불준비금 20만원을 남기고 80만원은 B에게 대출한다. B는 80만원중 일부를 소비하고 은행에 64만원을 예금하면 은해은 지불 준비금 128000원을 남기고 C에게 대출한다. 이렇게 반복된다. 금융회사들의 대출액이 증가 할 때마다 시중 유동성은 증가 한다. 대출을 통해서 돈이 만들어진다.
2.유동성은 경상수지 흑자나 외국인 투자자의 국내 퉂자가 증가 할때 증가한다.
양적완화란 정책금리 인하를 통한 통화 정책이 한계에 부딪혔을때 중앙은행이 통화를 시중에 직접 공급함으로써 경기 위축의 방어 및 신용경색을 없애고자하는 비전통적인 통화정책이다. 즉 미연방준비제도이사회가 미국구채를 매입하거나 다양한 금융자산을 매입하는 방법으로 시장에 달러를 푸는 방법이다.
선진국의 저금리기조가 이어지면서 선진국에서 낮은 이자로 빌린 자금이 대거 아시아 신흥국으로 몰리면 수요와 공급같은 경제 원리와는 부관하게 자산가격이 급등한다. 외국 투자자들이 한국의 주식이나 부동산을 사기위해서는 원화가 필요하다. 달러를 원하로 바꾼다음 한국의 주식이나 부동산을 구입하면 시중에 돈이 많아진다.
3. 유동성은 정부의 지방균형발전 추진 및 신도시 개발과 이에 따른 토지보상금을 풀때 증가한다. 즉 유동성은 돈이 시중에 많이 풀리때 증가한다.
유동성이 풍부하면 어떻게 될까?
유동성이 풍부해진다는 것은 풀린돈이 많다는 것이다. 돈니 많아지면 돈의 가치가 떨어진다. 사람들의 앞으로 물가가 더 오를 것으로 생각하고 돈 가치가 떨어지기 전에 미리 물건을 사두려고한다. 예를 들면 부동산 시장에 아파트를 팔겠다는 매물이 딱 한채가 있다. 팔겠다는 가격이 1억원이다. 그런데 대출금리가 낮다고 10명이 살고있는 주택을 담보로 제공하고 대출바다 서로 아파트를 1억원에 사겠다고 한다. 그러면 아파트 가격은 올라간다. 아파트 가격이 올라간다는 것은 돈의 가치가 하락한다난 것이다. 돈의 가치가 하락한다는 것은 인플레이션이라고 한다. 인플레이션이란 물가가 지속적으로 상승하는 것을 말한다. 돈의 가치가 떨어져 인플레이션 현상이 일어나 물가가 오르기 시작한다.물가가 뛰기 시작하면 사람들에게 높은 인플레이션 기대심리가 형성된다. 이 때문에 돈의 가치가 떨어지면 대출자들이 매달 ㄱㅍ아야하는 원리금의 실질적 부담도 줄어든다. 높은 인플레이션 기대심리가 형성된 사람들은 자기의 자산을 인플레이션으로부터 보호하려든다. 그래서 사람들은 현금을 갖고 있거나 저축을하기보다는 땅이나 부동산을 사려고 한다. 인플레이션 심리가 확산되면 부동산을 사려고하고 부동산 가격은 뛰기 시작한다. 부동산 순자산가치가 오른다.부동산에 대한 수요가 증가하면 부동산 가격은 오른다. 펀더멘탈(내재가치)을 초과하여 과다하게 올라 격차가 벌어지면서 어느 시점부터 버블이 생긴다. 과잉유동성은 자산버블을 키운다.