서울시, 사업성 떨어져 사각지대에 놓인 재개발·재건축 본격 지원
- 9.26.(목)「2030 서울시 도시‧주거환경정비기본계획」주거환경정비사업 부문 고시
- 사업성 보정계수, 현황용적률 인정 등 정비사업 사업성 개선방안 본격 시행
- 정비계획 수립한 단지도 일반분양자 입주에 지장 없다면 사업성 개선방안 적용
- 개정된 주요내용 이해도 높이기 위해 조합장 및 시·구 정비사업 담당자 대상 교육
□ 서울시가 그동안 사업성이 떨어져 사각지대에 놓여있는 재건축·재개발 등 정비사업 지원에 본격 나선다. 사업성이 부족한 곳에는 보정계수를 적용하고, 2004년 종 세분화 이전에 받았던 현황용적률도 인정해준다.
□ 서울시는「2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획(주거환경정비사업 부문)」(이하 ‘기본계획’)을 9월 26일 고시했다고 밝혔다
□ 지난 3월 27일 발표한 ‘재개발·재건축 사업 지원방안’을 담은 기본계획이 고시된 것으로 ▴사업성 보정계수 도입 ▴현황용적률 인정 ▴1․2종일반주거지역 및 준공업지역 등의 용적률 기준 완화 ▴공공기여율 완화 등 그간 사업성 개선 및 정비사업 활성화를 위하여 서울시에서 추진한 제도개선 사항들의 적용이 가능하게 되었다.
○ 이번에 고시한 기본계획 및 사업성 보정계수 산정을 위한 평균 공시지가 등 자료는 아래 웹사이트를 통하여 확인할 수 있다.
- 서울시 홈페이지 > 분야별정보 > 주택 > 주택건축 > 주택재개발 > 도시·주거환경정비기본계획 - 서울시 홈페이지 > 서울소식 > 고시공고 - 정비사업 정보몽땅 > 정보센터 > 자료실 |
□ 이번 기본계획 고시를 통한 사업지원 방안은 기존에 정비계획을 수립한 사업장도 정비계획 변경을 통해 소급 적용이 가능하다.
○ 착공 이후 단지들도 일반분양자 입주에 지장이 없는 범위에서 공사기간 연장·지연 없이 기 계획된 공공기여량을 최대한 유지하면서 사업지원 방안을 적용 가능토록 할 계획이다.
□ 서울시는 사업추진 단계별 사업지원 방안 적용 가이드라인을 마련하여, 적용 방법 등에 대한 시민들의 혼란을 최소화하고, 정비계획 변경 등에 따른 사업 지연도 최소화하여 신속히 절차가 추진될 수 있도록 할 방침이다.
□ 시는 정비사업을 추진 중인 각 조합에서 이번에 개정된 기본계획의 주요 내용을 자세히 이해하여 각 구역이 받을 수 있는 혜택을 명확히 판단할 수 있도록 조합 관계자 등을 대상으로 10.4.(금) 교육도 실시할예정이다.
□ 시는 앞으로도 법령 개정이나 제도개선이 있을 경우 정비사업 조합 및 시민들이 제도개선의 혜택을 누리지 못하는 경우가 없도록 하고, 바뀐 제도를 적시에 활용할 수 있도록 하기 위해 지속적으로 교육을 실시할 예정이다.
□ 한병용 서울시 주택실장은 “이번 ‘2030 기본계획’ 재정비로 그동안 사업추진 동력이 부족했던 사업장에 많은 도움이 될 것으로 기대된다”라며 “서울시에서 고심하여 만든 재개발·재건축 사업지원 방안이 최대한 많은 정비사업장에서 적용되어 혜택을 볼 수 있도록 교육 및 홍보, 행정절차 추진 등에 최선을 다할 것”이라고 말했다.
참고자료 | | 주요 변경 내용 |
1. 공공기여 부담 완화 |
공공기여 비율 완화
< 용도지역 변경에 따른 공공기여 계획 변경(안) >
변경 기정 | 일반주거지역 | 준주거지역 | ||
제2종(7층) | 제2종 | 제3종 | ||
제1종일반 | 10%이상 | 15% → 10%이상 | 20%이상 | 30%이상 |
제2종(7층) | - | - | 10%이상 | 20%이상 |
제2종일반 | - | - | 10%이상 | 20%이상 |
제3종일반 | - | - | - | 15% → 10%이상 |
상한용적률 인센티브 건축물 계수 조정 등 (0.7 → 0.7 또는 1.0)
|
- 1.0 : 임대주택 및 전략 육성용도 시설 / 0.7 : 그 외 기타 시설
※ 전략 육성용도 시설은 사회·정책적 여건변화 등에 따라 시장이 별도 방침으로 정하여 운영함
2. 역세권 준주거지역까지 종상향 |
ㅇ 일자리 창출, 노인·아이돌봄 등 정책기능을 연계하되, 해당 구역이 간선도로변에 연접하여 진입도로 등 확보 가능한 경우 준주거 상향 검토
- (대 상 지) 지하철역 승강장 경계로부터 250m+α *위원회에서 최대 350m까지 완화가능
- (필수사항) 일자리 창출, 노인·육아 돌봄 등 시 정책과 연계된 시설 도입
- (고려요건) ① 주거·상업·업무 기능으로 고밀복합 개발, ② 중심지 위계, 인근지역 용도지역, 개발계획안, 간선도로변 접도현황, 대상지 규모(면적), 교통계획, 종상향에 따른 부영향 등
- (관련기준) 서울특별시 용도지역 관리방향 및 지정·조정 가이드라인의 방향을 고려하여 상향 여부 검토
- (결 정) 관련위원회 심의에서 최종 결정
3. 용적률 체계 명확화·합리화 |
◆ 용적률 체계 변경(안) 용도지역 변경이 없는 경우
용도지역 변경이 있는 경우
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4. 허용용적률 인센티브 항목 개선(확대) |
※ 
는 이전 기준 대비 신설·개선되는 항목
구 분 | 항 목 | 인센티브 (최대 20%p 이내) | 비 고 | |
보행 중심 생활 공간 조성 | 공공 보행통로 (보차혼용통로 및 입체결정한 도로 포함) | ⦁주변 가로망 연계를 위한 공공보행통로 등 조성(지역권* 등 설정) - 기준용적률×(조성면적/대지면적)×a ※ a=1이하 * 지역권 : 통행 등 일정목적으로 타인토지를 자기토지 편익에 이용하는 권리 (등기로 설정) (수변친화 중복적용 불가) | 10%p 이내 | 수변친화 중복적용 불가 |
열린단지 | ⦁단지 외곽 개방, 담장 미설치, 연도형 상가 등 열린 단지* 조성 (지형도면고시) - 개방공간, 열린 단지 조성기준 준수(위원회에서 인정하는 경우) * 개방되는 부분은 결정도면에 표시(준공 후에도 유지) | 5%p | - | |
세대 맞춤형 생활 환경 개선 | BF인증 | ⦁장애물 없는 생활환경 인증 - 최우수등급 5%, 우수등급 4%, 일반등급 3% | 5%p 이내 | - |
돌봄시설 | ⦁지역에 필요한 놀이·돌봄시설* 설치 및 제공 (무상임대) - 기준용적률×(조성면적(의무면적제외)/주민공동시설면적(의무면적))×a ※ a=0.1이하 * 국공립어린이집, 서울형키즈카페, 우리동네키움센터, 공동육아나눔터, 실내어린이놀이터 등 | 5%p 이내 | - | |
고령 | ⦁지역에 필요한 고령서비스시설* 설치 및 제공(무상임대) - 기준용적률×(조성면적(의무면적제외)/주민공동시설면적(의무면적))×a | 5%p 이내 | - | |
층간소음 해소 | ⦁바닥(중량)충격음 차단성능 2등급 이상 - 1등급 5%, 2등급 3% | 5%p 이내 | - | |
환경 친화 안전한주거지조성 | 친환경 건축물 | ⦁① 에너지효율등급 및 ZEB 인증 - ZEB1 7.5%(15%), ZEB2 7%(14%), ZEB3 6.5%(13%), ZEB4 6%(12%), ZEB5 5.5%(11%), 에너지효율 1++ 3%(6%), 에너지효율 1+ 1.5%(3%) ⦁② 녹색건축 인증 - 최우수 등급 3%(6%), 우수 등급 1.5%(3%) | 7.5%p (15%p) 이내 | ※①,② 중복적용 가능 - 단, ①, ② 동일 세부항목은 상한/허용에 동시 적용 불가 (상한에 반영한 친환경 세부 항목은 허용에 반영 불가) ※법률·정책상 의무화시 미적용 ※( )는 보정계수를 적용했을 때 최대 친환경 인센티브량임 |
우수디자인 + 장수명주택 | ⦁우수디자인 및 장수명주택 인증 - 서울시 건축위원회 심의(자문)을 통해 위원회에서 인정하는 경우 * 우수디자인 및 장수명주택 인증(최우수 15%, 우수등급 10%) | 15%p 이내 | - | |
수변친화 공간조성 | ⦁수변공간과 적극적 연계를 통한 수변친화 생활환경 조성 - 수변 접근성을 고려한 보행로 조성, 조망축 및 통경축 확보 | 5%p | - | |
방재안전 | ⦁화재·소방·피난안전 등 공동주택 안전성능개선 또는 저류지 설치 시 -안전성능을 의무기준 보다 초과 설치·개선하는 경우 등 관련 | 5%p 이내 | - | |
기타 | 역사문화 보전 | ⦁지정 및 등록 문화재 보전 옛길/물길 등 복원(재현) 등 (위원회에서 인정하는 경우) | 3%p | - |
지역특화 | ⦁도심항공교통(UAM) 시설 등 지역특성을 고려한 공간대개조 및 미래전략시설 등(위원회에서 인정하는 경우) | 5%p 이내 | - | |
5. 친환경 인센티브 확대 적용 |
미래세대 및 기후위기 대응 위한 친환경 인센티브 강화
ㅇ 친환경 건축물 유도 위해 친환경 인센티브 상한(우선적용)/허용 선택 적용(가능)
◈ 적용원칙 | ※ 정량(%p)으로 친환경 인센티브 제공 | |
| ||
※ 친환경 항목은 허용/상한 동일
친환경 건축물 인증 완화 ※ ➊ 및 ➋ 항목 중복 적용 가능. 단, 중복 적용시 최대 인센티브량 7.5%p(15%p)로 제한 (동일 세부항목에 대해서는 상한/허용 이중 적용 배제) | |||||||||||||||||||||||
➊ 에너지효율등급 및 ZEB 인증 | ➋ 녹색건축인증 | ||||||||||||||||||||||
※ 건축물에너지효율등급인증 1++ 획득하고, 에너지 자립율이 20%미만인 경우 완화비율 : 5%(10%) ※ ( )는 보정계수를 적용했을 때 최대 친횐경 인센티브량임 |
※ ( )는 보정계수를 적용했을 때 최대 친횐경 인센티브량임 | ||||||||||||||||||||||
6. 사업성 낮은 지역(단지)의 사업성 개선 |
사업성 보정계수 도입(신설) |
ㅇ 도입목적 : 사업성이 낮아 사업 추진이 곤란한 단지의 사업성 개선
- 공시지가 낮을수록, 대지가 작을수록, 과소평형 많을수록 높게산정
ㅇ 적용방법 : 허용용적률 인센티브량 × 사업성 보정계수(1.0~2.0)
ㅇ 적용산식 (아래 산식을 기본으로 세부사항은 별도 시장 방침으로 운영)
∘ 공시지가 보정계수 = 서울시 평균 공시지가 / 대상지 평균 공시지가 ∘ α : 대지면적 보정계수 ∘ β : 세대밀도 보정계수 ※ 재개발은 α, β 미적용 |
현황용적률 인정(신설) |
ㅇ 도입목적 : 현재 용적률이 높아 사업성이 부족한 지역(단지)의 사업성 향상
ㅇ 적용대상
- (재개발) 1·2종일반주거지역 중 조례용적률 보다 높은 건축물이 있는 지역
- (재건축) 현재 용적률이 허용용적률 보다 높은 단지
ㅇ 적용방법 (세부사항은 별도 시장 방침으로 운영)
- (재개발) 조례 용적률을 초과하는 건축물의 대지면적 비율에 따라 현황용적률 산정하고, 현황용적률의 기준용적률로 봄
조례 용적률 초과 비율 | 0% | 사잇값 | 50%이상 | |
현황용적률 | 제1종일반주거지역 | 150% | 직선보간 용적률 | 200% |
제2종일반주거지역 | 190% | 직선보간 용적률 | 250% | |
- (재건축) 현황용적률까지 기부채납 없이 허용용적률 확보 허용하되, 이에 상응하는 공공성 확보 및 일반단지와의 형평성 유지
< 재건축 대상단지 용적률 현황(과밀단지 149개소) >
구분 | 허용 ~ 법적상한 용적률 | 법적상한용적률 초과 | 계 |
제2종일반주거지역(210 / 250) | 17 | 12 | 29 |
제3종일반주거지역(230 / 300) | 94 | 7 | 101 |
준주거지역(320 / 500) | 1 | - | 1 |
준공업지역(230 / 400) | 18 | - | 18 |
계 | 130 | 19 | 149 |