주택임대차보호법에서 대항력이란 임차주택이 매매나 경매드의 사유로 소유자가 변경되는 경우 새로운 소유자(낙찰자)에게 계속 임차권을 주장 할 수 있는 권리이다. 따라서 대항력 있는 임차인이 법원에서 보증금을 전액 배당받지 못한 경우 낙찰자가 나머지 금액을 갚을 때까지 임차인은 해당 붇ㅇ산을 비워주지 않아도 된다. 배당요구 신청을 하지 않는 경우도 마찬가지이다.(낙찰자가 보증금을 갚지 않고 신청한 인도명령은 무조건 기각된다. )
대항력의 요건
대항력있는 임차인이 되려면 저당권, 근저당권, 가압류,가등기 등 말소기준권리(=최선순위권리)기 될 수 있는 권리보다 앞서 임대차계약을 하고 주택을 인도를 받고 해당 부동산에 주민등록을 해야한다. 그러면 전입한 다음날 오전 0시부터 대항력이 생긴다. 결론적으로 임차인은 임대차계약을 맺고, 주택을 인도받고, 주민등록의 요건을 모두 갖추어야 대항력이 생기는 것이다.(토지와 건물등기가 따로 되어 있고 저당권 등의 설정일이 다른 경우 건물에 등기된 권리를 기준으로 임차인의 대항력 유무를 판단한다.)
대항력에서 추가로 알아야 할 사항
1. 대항력있는 임차인은 배당요구 종기일까지 배당신청을 했을경우에 해당된다. 그리고 배당요구 종기일까지 배당요구철회도 가능하다. 실제 대항력이 있고 확저일자도 제때에 받아둔 임차인은 배당요구를 해서 법원에서 배당을 바등ㄹ 수 도 있고 배당요구 신청을 안했거나 철회한 경우에는 낙찰자에게 변제를 요구 할 수 도 있다.
2. 임차인이 본래 대항력이 있다고 하더라도 전입 후 건물에 근저당 등 기타 권리들이 발생되고 난 뒤 증액한 보증금에 대해서는 대항력이 없어서 낙찰자가 추가로 인수 하지 않아도 된다.
3.다가구주택이나 단독주택의 경우 건물호수가 다르더라도 지번만 제대로 기재되어 있으면 대항력이 발생한다. 임대인의 편의상 구분하여 놓은 호수까지 임차인이 의무로 기재할 필요가 없는 것이다.
4.집합건물, 즉 빌라,연립주택, 오피스텔의 경우 현환에는 1동 2동 또는 102호 201호 되어있으나 건축물대장과 등기부등본상의 기재가 위의 현황과 다른경우 임차인은 대항력을 인정받지 못한다. 만약 임차인이 잘못 기재된 사실을 알고 주소를 정정하여 전입신고를 수정한 경우 수정한 날 이후로 대항력이 생긴다.(특수주소변경)
5.중소기업에 해당하는 법인의 소속직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.
6. 전 소유자가 임차인인 경우 제3자에게소유권이전 등기가 된날 다음날부터 임차인으로서 대항력이 생긴다.(전소유자가 임차인이 된경우)
7. 대출받을 당시 전입된 채무자나 그 외 친인척들이 무상임차인각서나 임차인의 권리 일체를 주장하지 않겠다는 각서를 작성하여 은행에 제출한 경우 실제 임대차가 있는 임차인일지라도 낙찰자에게 대항력을 주장 할 수 없다.(무상임차인각서)
8. 임차인이 세대주인 경우 세대주의 주민등록 전입일자는 늦지만 다른 세대원의 주민등록이 앞서 전입되어 있다면 빠른 세대원의 전입일을 기준으로 대항력을 인정받는다.(세대합가)
9.임차인이 미등기건물을 임차한 경우에도 주택의 인도와 주민등록을 마친때에는 그 다음날부터 대항력이 생긴다.(미준공된 건물의 경우)
10.대항력이 있는 임차인이 법원에서 일부만 배당받고 계속해서 사용수익했을경우 배당받은 보증금에 해당하는 부분에 대하여 낙찰자에게 부당이득반환의무가있다(부당이득)
11.주택임대차보호법의 적용대상인 주거용 건물에 대하여 주거용인지 아닌지는 건물의 현황, 용도, 등에 비추어 일상생활을 영위할 수 있는냐에 따라 실질적으로 판단해야지 등기부나 건축물관리대장 등의 공부상 표시에 의하여 형식적으로 판단하지 않는다.
12.경매절차에서 배당받지 못하거나 전액배당을 받지 못한 대항력있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 변제했다 하더라도 낙찰자는 전소유주를 상대로 변제해준 금액에 대해 부당이득반환청구를 할 수 없다.(낙찰자는 전 소유주에 대한 구상권 및 부당이득청구 불가) 그러나 대항력 있는 임차인에게 갚아준 금액은 취득 당시의 필요비용으로 인정된다.
선순위 위장임차인 해결방안
1.증거자료수집
은행에 제출된 무상임차인각서난 소유자와 친인척관계를 알 수 있는 가족관계증명서, 점유자가 소유자나 채무자와 동일 법인에 재직한다는 법인 등기부등본, 점유자에게 불리한 진술을 하거나 사실관계를 부인한 녹취록등을 수집해야한다.
2.소유자나 대항력을 주장하는 사람과의 협상
낙찰자에게 요구하는 이사비가 많지않을 경우 적정 이사비를 지급하고 마무리하면 된다. 그러나 그 금액이 상당할 경우 민사소송을벌여 월 임대료 상당의 부당이득청구와 명도청구가능하고 상황에따라 경매방해죄, 강제집행 면탈죄, 사기죄, 사문서위조죄, 협박죄 등으로 고소할 수 있다.
3. 인도명령신청
1번의 증거자료가 충분한 경우 인도명령신청서를 꼼꼼하게 작성하여 법원에 제출하면 인도명령결정도 가능하고 그 후 강제 집행절차도 밟을 수 있다. 개인적으로 이러한 사건을 해결할 때 내용증명, 명도소송, 형사고발을 사용하여 점유자를 굴복시키고 적정 이사비를 지급하여 마무리해왔다.
4.소송절차에서 임차인이라고 주장하는 자에게 임대차계약서와 보증금 지급에 관한 영수증 그리고 은행거래명세를 요구한다. 또 임대차계약서상에 임차인과 임대인 쌍방계약이 아닌 공인중개사의 직인이 있다면 그 중개업자를 증인으로 신청하여 심문절차를거치면 법원에서 빠른 판단이 가능할것이다.
대항력이 있는데 법원에 배당요구를 신청하지 않은 경우
1.소유자나 채무자의 친인척인 경우(성이 같거나 돌림자를 쓴것)
2. 친구집에 얹혀사는 사람(보통 남성)
3.신용불량자일 경우(전입만 해놓고 도피중)
4.직장생활이 넘 바빠 법원에서 배당요구 최종통지를 받고도 배당요구 신청을 못한경우(일일노동자, 지방출장자등)
5. 부부인데도 따로 전입되어있는 경우
6. 실제 임차인이 맞는데 저가로 유찰시켜서 낙찰을 노리는 경우(경매투자시 지뢰에 해당)
7.점유자가 무식해서 배당요구를 하지 못한경우
8.건물주에게 받을 돈이 있는데 돈을 못받서 돈을 받을때까지 눌러 사는 경우(이럴때는 채권을 다시 경매개시전에 전세계약으로 전환했는지 여부를 파아해야한다.)