프롤로그눈을 조금만 돌리면 다른 세상이 보인다
제1장 시작해야 미래가 바뀐다
집 한 칸 꿈꾸던 내가 경제적 자유인이 되기까지
7년 동안 일곱 번 이사하다 | 전국 두 바퀴를 돌다 | 3년 동안 전국 3,000명의 수강생을 만나다 | 부동산 빅데이터 플랫폼 zip4를 개발하다
작은 세상 부동산을 통해 깨달은 것
레버리지 | 부의 시스템 | 비즈니스의 생태계와 수익구조 | 가격 상승을 결정하는 재화의 태생 | 자본주의 | 당신이 선택한 작은 세상은 어디인가
사람들의 시간을 누가 더 많이 빼앗을 수 있느냐가 곧 누가 더 많이 돈을 버느냐가 된다.
모든키는 일자리가 쥐고있다
늘 ‘하락’만 외치는 사람들
경제 지표를 많이 갖다 붙인다 | 인구 감소를 큰 이유로 든다 | 일본을 따라간다고 한다
‘What’이 아니라 ‘Why’를 찾아라
생각의 틀을 바꿔라 | 어린아이의 시선으로 질문하라
당신이 해야 하는 세 가지 질문
첫째, 당신은 왜 그것(부동산 투자)을 하는가? | 둘째, 세상은 왜 그것(부동산)을 필요로 하는가? | 셋째, 앞으로 그것(부동산)은 어떻게 진화할까?
사업체, 부동산,주식, 채권, 금등
호재중에 1등은 고급일자리-->고급일자리와 주거지 연결하는 교통-->그런 주거지 주위의 상권과 학군
제2장 언제 사고팔까
일단 집 한 채는 장만하고 보자
지금까지 대한민국 부동산 흐름은 우상향이었다 | 내 집 마련을 고민하는 사람이 반드시 알아야 할 세 가지 원칙
-가격을 보지 말고 지역을 보라
-토지의 희소성을 보라
-내집마련의 의미를 이해해라
절대 손해 보지 않는 다섯 가지 노하우
가구소득 대비 주택 가격(PIR)을 살피자 | 오랜 기간 올랐다면 의심하자 | 4년간 상승률 40퍼센트 이상이라면 주의하자 | 매매가와 전세가가 꾸준히 상승한 후, 매매가만 줄곧 상승하는 경우 | 대형 평형, 주상복합, 나홀로 아파트의 오름 여부를 체크하라-->부동산 호황기가 왔을때 가장 늦게 오른다
한 아파트의 과거와 현재의 PIR추이-->가치
상승율이50%넘으면 매수보다 매도
부동산 하락 신호, 남보다 일찍 알아채려면
미분양이 증가하기 시작한다 | 입지가 좋은 곳에도 청약경쟁률이 저조해진다 | 성수기임에도 구축 아파트의 거래가 뜸해진다 | 전세가 남아돈다 | 앞으로 예정되어 있는 공급이 많다
사이클을 알면 고점에서 사도 걱정이 없다
부동산의 사이클 | 진입 시점별 최적의 대처법
-햐향기에 나타나는 패턴 : 매매가는 하락 전세가는 상승하는 모습과 미분양지역에는 매매가전세가 동반하락의 모습
-바닥을 다지고 상승 전:공급부족으로 임차수요많아서 전세부족으로 전세가 율 상승
-매도와 매수가 혼재하는 시기 : 집을 사기 좋은 시기다.구축아파트전성기매매가 전세가 상승하는 양상
-상승의 신호탄 , 분양권프리미엄 : 구축아파트와 분양권투자
-대세상승 : 분양권 가열후 재건축재개발, 똘똘한 입지의 재건축, 재개발투자에 좋은 타이밍-상승의 확산 : 하락폭컸던 대형아파트 관심-->입지좋은 대형아파트의 투자타이밍
매매가와 전세가를 활용하자
첫 번째, 매매가는 하락하지만 전세가는 상승할 때 | 두 번째, 매매가와 전세가가 동반 상승할 때 | 세 번째, 매매가는 상승하지만 전세가는 정체될 때 | 네 번째, 매매가와 전세가가 정체될 때 | 부동산 사이클에 따른 상황 판단
-매매가는 하락하지만 전세가는 상승할때는 바닥에 진입할 수 있는 시기다. 다만 조금 더 기다리는 여유를 가져라
-매매가와 전세가가 동반 상승할때는 조금 늦더라도 달리는 말에 올라타야 할 시기이다. 빠른 결정이 중요하다
-매매가는 상승하지만 전세가는 정체될때는 욕심을 버리고 다음을 준비하라
-매매가와 전세가가 정체될때는 기다리는 자에게 기회가 오는 구간이니 마음의 여유를 가져라
대한민국의 부동산은 전체가 하나의 사이클이 아니라 지역마다 다르다. 전국에 눈을 돌리면 내가 바닥에 진입 할 수 있는 투자처는 꼭 있다.
입주물량을 눈여겨보자
입주물량은 무엇이고 왜 중요한가 | 입주물량으로 무엇을 봐야 하나 | 인허가 실적으로 입주물량 예측하기 | 입주물량 체크 시 주의사항
미분양, 청약경쟁률, 경매 낙찰가율을 체크하자
미분양 정보로 투자 타이밍 잡는 법 | 청약경쟁률로 타이밍 잡는 법 | 경매 낙찰가율로 타이밍 잡는 법
낙찰가율이 낮아지다가 최저점 찍고 올라가는 해가 좋은 타이밍이다
기준이 있으면 흔들리지 않는다
종목별 키워드와 투자의 기본
종목별 투자 핵심 키워드 | 종목과 상관없이 무조건 알아야 하는 투자의 기본
-상가--->유효수요
-아파트--->수요와 공급
-빌라--->교통
-재건툭--->대지지분
-분양권--->적정분양가
-토지--->쓰임새
신도시 투자
신도시를 이해하는 두 가지 포인트 | 신도시의 형성 과정 | 신도시의 가격 변화 | 신도시 투자 최대의 적, 편견 | 신도시 투자 성공에 필수적인 네 가지 기준
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제4장 어디를 사야 할까 2 (구도심)
구도심 투자는 어떻게 할 것인가
구도심의 시세는 어떻게 움직이는가
구도심 투자에 성공하기 위해서는
구도심의 형성 과정 | 구도심의 사례별 투자 가치 | 구도심 투자 성공에 필수적인 다섯 가지 기준
1. 수요
-매매수요와 임차수요의 비중이 어떻게 달라지고 있는가?
2. 공급
-앞으로 2년동안 주택공급이 부족한가?
최근 2년동안 인허가 실적이 저긍면서 미분양물량이 소진되고 있다면 좋은 시기
3. 가격
-가격이 적정한가?
4. 입지
-입지에 변화가 있는가?
일자리호재, 교툥호재, 5년내에 재개발되는 구역
5. 정책
-정책에 의한 풍선효과
부동산시장의 완화냐 억제냐
제5장 실전! 투자 성공을 위한 지역 분석
초보자도 할 수 있는 셀프 지역 분석법
지방 소도시 지역 분석법(인구 30만 이하) | 광역시 이상 지역 분석법(인구 100만 이상) |
손품으로 입지 변화 살피는 법
<지방 소도시 지역 분석법>
-네이버 또는 다음 지도에서 지적도를 눌러 색상 확인
- 택지개발지구를찾자
-시청의 위치
-법원자리
-시외버스터미널
-영화관 병원 백화점 대형마트...
-학원형성가
-평당가 높은 아파트
<광역시 이상 지역 분석법>
-업무지구
-업무지구로 빠르게 이동할 수 있는교통
-택지개발지구 또는 신도시로 개발하 곳
-아파트밀집인가? 주택이 다수인가?
-중학교학군이 좋은가?
<손품으로 입지 변화>
-도시기본계획
-시청장구청장이름으로 최근뉴스 인터뷰 검색
-지역+키워드
-나무위키에서 지역에 대한 히스토리
우리 동네 시세지도 만드는 법
단독주택으로 대지 평당가 이해하기 | 다가구로 신축 건물의 수익성 알아보기 | 상가로 월세 수익 이해하기 | 아파트 알짜 팁, 저평가된 평형 찾기
제6장 내게 꼭 맞는 투자 물건 찾기
부동산 데이터 분석의 다섯 가지 핵심 이론
가격이 아닌 비율 | 거리에 따른 가격 변화 | 입지에 따른 가격의 평준화 | 인구의 법칙 | 지역의 흐름과 평형의 흐름
분양권 시세 검증법
사례1: 용인 수지구 풍덕천동 e편한세상수지 | 사례2: 안양 만안구 안양동 메가트리아
거래량으로 투자 지역 선정하기
거래량 데이터는 어디서 확인할 수 있나? | 거래량 데이터에서 알아야 할 내용은?
1. '관할시군구내' 항목은 실거주 목적일 가능성이 크다-->실거주자의 거래량으로 봐도 무방
2. '관할도시내'항목은 투자와 실거주 경계선 그래도 실거주일 가능성이 크다
3. '관할도시외_서울'실거주가 아닌 다른 의도일 가능성 크다
4. '관할시도외_기타'는 3번과 같다. 투자성
10년치평균 구하고 니번달과 그 평균을 비교하여 많이거래되나? 적게 거래되나? 실거주자가 움직이나? 투자자가 움직이나?
월세 수익률 높은 아파트 찾기
월세 수익률 높은 아파트를 빠르게 찾는 방법 | 월세 수익률 극대화 전략, 임대사업자 대출
투자금이 적게 들어가는 아파트 찾기
매매상위평균에서 전세상위평균을 빼면 실투자금이된다--->적은 순으로 정열
공급면적과 전용면적-->텍스트로 나누어 구분정리-->공급면적을 3.3 으로 나누어평수를 구하자-->매매상위평균가에서 평수로 나누면 평당가가 구해진다
그다음 평당가 높은 순으로 정열한다--->입지가 좋거나 상품성이 가장 좋은 아파트가 상위에 보인다. 위에서 아래로 천천히 살피면서 투자그밍 적게 들어가는 단지, 즉 실투자금 항목이 숫자가 작은 단지를 살펴보자. 대체로 입지가 안좋고 저렴한 단지일 수록 갭이 적다. 입지가 좋은 순으로 살펴보면 어느정도 괜찮으면서 갭이 적은 단질ㄹ 빠르게 찾을 수 있다.
매매수요로 전환될 가능성이 큰 아파트 찾기
10년동안의 평균 전세가율을 구해서 현재의 전세가율과 비교
전세가율=(전세가/매매가) X100
에필로그판도라의 상자를 발견하라
부록1초보를 위한 부동산 투자 A to Z
부록2부동산 빅데이터 활용 사례(zip4를 이용하라)
빅데이터 분석을 통한 부동산 투자의 이점 | 좋은 질문에서 좋은 답이 나온다 | 전국 부동산 흐름을 읽는 법