앞으로 10년, 대한민국 부동산
저자와의 인터뷰_앞으로 10년, 대한민국 부동산에 어떤 일이 일어나는가?
Part 1.
앞으로 10년, 대한민국 부동산에 어떤 일이 일어날 것인가?
1장. 토지, 노동, 자본에 대한 깊은 생각
2장. 결과가 예상되는데도, 왜 자영업에 뛰어들 수밖에 없는가?
3장. ‘부’의 사다리에 올라타려면 반드시 ‘생산수단’을 점유하라
4장. 재건축, 재개발, 리모델링…, 가능한 곳과 불가능한 곳
5장. 대한민국 아파트 (재건축)의 미래
Part 2.
앞으로 10년, 대한민국 부동산 최악의 시나리오 vs 최상의 시나리오
6장. 최상의 시나리오와 최악의 시나리오에 앞서
7장. 최악의 시나리오1_인구 노령화의 변수
8징. 최악의 시나리오2_일본의 경우처럼, 신도시의 몰락은 정말 오는가?
9장. 최악의 시나리오3_수도권 임대사업자의 핵폭탄, 기업형 뉴스테이
10장. 최악의 시나리오4_청년실업 현상이 부동산에 미치는 영향
11장. 최악의 시나리오2_노인의 도심 선호
12장. 최악의 시나리오6_지방의 일자리 소멸
13장. 최악의 시나리오7_컴팩트 시티가 바꿀 지방부동산의 미래
14장. 최악의 시나리오8_지방의 3박자 딜레마 그리고 10년 후
15장. 최악의 시나리오9_대기업 본사 서울 집결
16장. 최상의 시나리오 1_외국인이 불러올 대한민국 부동산 폭등
17장. 최상의 시나리오2_남북통일이 부동산 시장에 태풍을 일으킨다
18장. 최상의 시나리오3_우리나라의 지방부동산은 살아날 수 있는가?
19장. 최상의 시나리오4_우리나라의 지방부동산은 LNG허브로 살아날 수 있는가?
20장. 악과 최상의 시나리오에서 모두 살아남을 곳은?
Part 3.
대한민국 부동산 투자의 미래
21장. 시장과 맞서지 마라. 시장이 원하는 바를 따라가라
22장. 투자를 하기 전 ‘왜’라는 질문에 답할 수 있어야 한다
23장. 매일 배고픈 마음으로 ‘부’의 지식을 탐하라
24장. 수많은 별빛이 쏟아지는 날을 준비하라
25장. 왜 강남의 아파트는 비쌀까?
26장. 그 욕망은 내 자신으로부터 비롯된 것인가?
27장. 투자는 미래를 보고 삶은 현재를 살자
28장. 가장 비싼 곳을 사는 것이 가장 좋은 투자다
29장. 미래 부동산 투자의 대세이자 대안, 셰어하우스 투자법
30장. 서울 빌라와 역세권 투자법
31장. 3기 신도시에 관하여
생산수단은 산업혁명 이전에는 토지, 산업혁명 이후에는 주식이다.
강남은 되어야지 재건축이 된다.
우리나라 강남 3구를 제외한 중층 재건축은 일부 가능성이 있는 지역은 목동, 분당 정도만 재건축이나 리모델링이 가능하고 이 역시도 아파트 가격이 올라줘야 가능한 시나리오다.
경기 대부분은 재개발이 힘들고 인천은 아예 힘들다.
현재 20년 정도 된 아파트는 그래도 앞으로 20년 정도는 되어야 재건축얘기가 나올 것이다.
그러니 그 전에 팔면 간단히 문제가 해결된다.
서울의 대로변 빌딩과 서울의 5대 상권(강남, 홍대, 건대입구,신촌, 명동)빼고는 재건축이 사실상 불가능하다.
재건축이나 재개발이 가능한 주택이나 상가여야 한다,
서울의 강남권이나 역세권의 토지도 괜찮다
오래된 아파트는 노후 파산으로 이어질 가능ㅇ성이 크다.
미래 가치가 있는 것은 투자재이다. 투자재는 미래 가치가 나타날때까지 가격이 오른다.
그래서 소비재는 가격이 오르지 않고 투자재는 가격이 오른다.
우리나라의 집값은 엄밀히 말하면 국내의 문제가 아니라 외부적인 요인에 의해서만 떨어졌다.
1997년 IMF 2008년 금융위기 등 해외의 위기요인이 국내집값에 영향을 미친것이지 내부요인으로 집값이 폭락하는 사태는 없었다.
최악의 시나리오로 볼 때 시청이나 강남역의 20km반경보다 2호선 역세권 라인정도의 부동산을 매수했을 때만 안전하다고 볼 수 있다.
계속된 신도시 건설은 1기 신도시의 슬럼화 가능성이 있다.
1기 신도시의 노후화, 2기 신도시의 거리 등은 3기 신도시가 지어지면 입지와 신규 아파트 공급으로 인해 약점이 되고 결국 3기 신도시도 강북에 새로운 아파트가 더 많이 생기면 악재로 작용한다. 1,2,3기 신도시 모두 안전하지 않다.
강북에 아직도 대규모로 개발 할 여지가가 잇는 곳들이 많다는 것이다.
부동산이 떨어진다해도 차별화되어 오를 곳은 더 오르고 떨어질 곳은 더 떨어진다.
그러니 경제적 자립도가 높은 곳을 눈여겨 봐야 한다.
서울은 기업이나 은행 같은 경제 뿐 아니라 대학과 같은 교육, 문화, 정치등의 집합체이기 때문에 가치가 있다.
우리나라에서도 향후 도심회귀가 일어날 테고 인구 감소는 이어지겠지만 1인이나 2인가구는 오히려 증가할 것이다. 역세권의 도심형 생활주택처럼 소규모세대를 위한 공간이 더 필요로 할 것으로 전망된다.
집을 팔고 거주목적으로 직장과 가까운 곳에 전세를 얻고 돈을 모아서 서울 역세권 오피스텔을 사거나 자금을 모은다. 투자와 거주를 분리한다.
사람이 떠나는 곳은 가격이 떨어지고 사람이 모이는 곳은 가격이 오르거나 최소한 떨어지지는 않는다.
일본은 최악의 상황에 놓여있지만 그 밖에 영국, 호주, 캐나다, 미국 등은 모두 상승하고 있다. 이유는 외국인의 부동산구매 때문이다