생초보도 할 수 있는 초간단 권리분석 대공개
경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?
제1장 경매 공부, 1주일이면 충분하다
1. 월급쟁이에게는 부동산 경매가 정답이다
- 월급만으로는 힘든 경제적 자유를 꿈꾸다
- 한 달 만에 3천만 원! 경매로 얻은 첫 수익
2. 쉬운 경매로도 충분히 수익을 낼 수 있다
- 1주일만 공부하면 투자할 수 있는 경매
- 부동산 경매에 대한 오해와 진실
1. 경매 물건은 하자가 있어서 나온 것이 아니다
2. 쉬운 권리분석으로도 수익이 나는 물건이 많다
3. 명도에 대한 법적 절차가 잘 마련되어 있다
3. 경매를 시작하기 전에 알아야 할 것들
- 한눈에 보는 경매 진행 절차
- 경매 정보를 쉽게 검색하는 방법
1. 대법원 경매정보 사이트 활용하기
2. 유료 경매정보 사이트 활용하기
┃실전꿀팁┃경매 공부, 이렇게 해라!
제2장 권리분석 4 STEP
[step 1] 말소기준권리 찾기
- 4단계로 끝내는 권리분석
- 말소기준권리의 의미
- 사례로 보는 말소기준권리
┃실전꿀팁┃등기부등본 보는 방법
[step 2] 인수되는 권리 찾기
- 매각으로 소멸되는 안전한 권리
- 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리
┃실전 권리분석┃step 1~2 따라 하기
[step 3] 임차인 권리분석
- 임차권 분석의 핵심, 대항력
- 임차인 배당, 우선변제권을 확보해야 한다
- 소액임차인을 위한 최우선변제권
┃실전 권리분석┃step 1~3 따라 하기
[step 4] 경매 서류 및 기타 권리 확인
- 경매 서류 찾는 방법
- 경매 서류 분석하는 방법
- 매각물건명세서로 최종 점검
┃실전 권리분석┃step 1~4 따라 하기
제3장 경매 실전 4 STEP
[step 1] 물건 검색
- 실패하지 않는 지역 선택의 기준
- ‘지도 검색’을 활용해 물건 찾는 방법
- 쉬운 물건으로 시작하자
1. 말소기준권리 이후로 모두 소멸되는 물건
2. 명도에 어려움이 없는 물건
┃경매 실전 step 1┃물건 검색 따라 하기
┃생생 경험담┃무혈입성(無血入城)
- 낙찰 후 4일 만에 명도하고, 잔금 전에 매도하기
[step 2] 온라인 조사
- 포털 사이트의 지도 및 부동산 서비스 검색
1. 인터넷 지도 및 거리뷰 확인
2. 매물 시세 및 실거래가 조사
3. 단지, 학군 등 기타 정보 파악
- 온라인 커뮤니티와 블로그 정보 활용
[step 3] 오프라인 조사
- 일단 동네 한 바퀴를 돌아보자
- 시세는 세 곳 이상의 중개사무소에서 조사하자
- 체납관리비를 알아보자
- 물건 조사 체크리스트를 활용하자
┃실전 꿀팁┃정확한 매도 가격 산정을 위한 현장 조사 방법
경매 신청 단게부터 전체 절차가 완료되기까지 보통 6개월정도 걸린다.
낙찰 받고 나서 중대한 문제를 발견 한 경우에는 매각허가결정 후 1주일 내에 불허가 신청을 할 수 있다.
권리분석 4단계
1. 말소기준 권리 찾기
2. 인수되는 권리 찾기
3. 임차인 권리분석
4. 서류 및 기타 권리
말소기준권리가 될 수 있는것
1. 근저당권
2. 가압류(압류)
3. 경매기입등기
4. 전세권(경매긴청 또는 배당요구한 경우)
5. 담보가등기
이 5가지중에서 가장 먼저 설정 된것이 말소기준권리이고 이후에 설정 된 모든 권리는 소멸 된다.
매각으로 소멸되는 권리
근저당권, 가압류(압류), 담보가등기, 경매기입등기, 전세권(임의경매를 신청하거나 배당요구한 선순위 전세권)과 같은 말소기준권리와 그 이후에 설정된 권리들
매각으로 소멸 되지 않고 인수되는 권리
1. 배당요구하지 않은 선순위전세권
2. 건물철거 및 토지인도청구 가처분
3. 유치권
4. 법정지상권
대항력의 조건
1. 주택의 인도(점유)
2. 전입신고 (그 다음날 0시부터 대항력 발생)
두 가지 요건이 계속 유지되어야 대항력이 존속된다.
말소기준권리보다 전입신고가 바르면 임차인의 권리가 낙찰자에게 인수되고 전입신고가 더 늦으면 소멸되어 낙찰자에게 대항 할 수 없다.
우선 변제권 취득 요건
1.'대항력' 갖추기(주택의 인도와 전입신고)
2.임대차계약서에 '확정일자'받기
전입신고와 확정일자가 다른 경우에는 더 늦게 갖춘 조건을 기준으로 우선변제권이 생긴다. 즉, 전입신고가 빠르면 확정일자를 받은 날부터 확정일자가 빠르면 전입신고한 그 다음날 부터 우선변제권을 갖는다.
최우선변제권 취득 요건
1. 경매기입등기 전에 '대항력' 갖추기(주택의 인도와 전입신고)
2. 임차보증금이 '소액보증금'에 해당
3. 배당요구 종기일 이내의 배당요구 신청하기(종기일까지 대항력 유지)
소액임차인은 최우선변제권을 얻어 다른 채권자보다 가장 먼저 보증금 중 일정액을 배당받을 수 있다.
매각물건명세서 체크 포인트
1. 최순위 설정일자
2. 현황조사 및 임차인의 권리신고 내역
3. 등기부등본상의 권리 중 매각으로 효력이 소멸되지 않는것
4. 비고란
확실한 시세파악을 위한 질문
1. 현재 최저 매물 가격이 얼마인가?
2. 급매물 다음 물건은 얼마인가?
3. 비슷한 조건의 물건은 무엇이고 현재가격은 얼마인가?
4. 저층과 탑층은 얼마에 거래되는가?
5. 그 물건이 매도가 잘 안되느 이유는 무엇인가?
투입비용
1. 취득세
2. 법무사 수수료
3. 중개수수료
4. 금융거래비용
5. 명도비
6. 체납관리비
7. 수리비
기억해야 할 낙찰후 절차
1. '대금납부기한' 은 낙찰일로부터 약 6주후이다.
2. '인도명령'은 잔금납부 시 신청하자
3. 원만한 합의를 위한 '적정한 명도 비요' 은 강제집행비용에 이자와 기회비용을 더한 금액을 기준으로 정한다.
경쟁이 덜한 차별화된 물건을 선택하는 방법
1. 역발상으로 물건을 선택하자.
2. 오래전에 감정평가 된 물건은 신건에 입찰하자.
3. 여러 물건이 한꺼번에 나온 개별매가에서 기회를 노리자.
4. 물건 사진을 자세히 보고 특이사항을 찾자.
5. 임장을 통해 숨겨진 장점을 찾차.
6. 경매뿐 아니라 공매에도 투자를 하자.